Del por qué de este blog

Los tiempos en docencia universitaria se han vuelto tiranos. No se alcanza a decir lo necesario, los jovenes están acostumbrados a la internet y a la comunicación virtual. Los mayores nos acostumbramos a esto o sucumbimos. Siempre nos corresponderá adaptarnos a la medida de nuestros destinatarios.

Si estamos convencidos que lo que hacemos sirve y vale, debemos esforzarnos por llevar la verdad donde sea, y solo ella nos hará libres.

Mi primera dedicatoria será a mis maestros, a mis profesores y a mis alumnos, los que fueron, los que son y los que vendran.

AMDG

Norberto Antonio Bussani

viernes, 1 de octubre de 2010

DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Proceso Registral.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA PROVINCIA DE BS.AS
DISPOSICIÓN TÉCNICO REGISTRAL N° 14/10
DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Proceso Registral.
I- PUBLICIDAD

ARTÍCULO 1°. La solicitud del certificado de dominio para el otorgamiento del Reglamento de
Copropiedad y Administración, deberá efectuarse con relación al inmueble tal cual surge en
su antecedente registrado (título o plano que lo afecte).
ARTÍCULO 2°. Si la solicitud comprendiese además de la afectación a Reglamento de
Copropiedad y Administración, la adjudicación o transmisión de alguna o todas las unidades
que resultaren de la misma, deberá consignarse también en el formulario, dicha operación y
la/s unidades funcionales o complementarias involucradas.
ARTÍCULO 3°. No será causal de oponibilidad a la registración de la escritura de afectación a
Reglamento de Copropiedad y Administración, la falta de certificado de anotaciones
personales del/los titular/es de dominio del inmueble que se afecta. Será exigible tal
certificación si, simultáneamente con dicha escritura, se transmitiera el dominio de alguna o
todas las unidades funcionales o complementarias que surgieren de aquél acto.
ARTÍCULO 4°. No será causal de devolución del certificado de dominio solicitado para
afectación a Reglamento de Copropiedad y Administración, la falta de anoticiamiento del
plano de Propiedad Horizontal que afecta el inmueble previniéndose en la certificación dicha
circunstancia.
ARTÍCULO 5°. En los supuestos de modificación de Reglamento de Copropiedad y
Administración será necesaria la solicitud de certificados de dominio respecto de las unidades
funcionales y complementarias comprendidas en la misma.
ARTÍCULO 6°. Será exigible el certificado de anotaciones personales con respecto a la
totalidad de los titulares de dominio de las unidades funcionales y/o complementarias que
integren el régimen de Propiedad Horizontal, sin tener en cuenta si sus unidades son objeto
de modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración.
Se exceptúan las certificaciones de la totalidad de los consorcistas, debiendo
el funcionario autorizante dejar expresa constancia en testimonio y minutas, en los
supuestos que a continuación se detallan:
a)Modificación para dar por construida alguna unidad;
b)Cambio de cláusulas reglamentarias;
c)Variación en la configuración de unidades determinadas, sin alteración en
más o en menos de los porcentuales de dominio.
ARTÍCULO 7°. La expedición de los certificados deberá efectuarse de acuerdo a las siguientes
pautas:
a)Número y fecha de ingreso del certificado.
b)Número de Registro y código de partido perteneciente al Notario solicitante.
c)Tipo de operación solicitada.
d)Si se solicitare la reserva de prioridad para la transmisión de una unidad
funcional o complementaria, y no estuviere confeccionada la planilla anexa PHB, la
certificación se producirá en la matrícula de origen, dejándose expresa constancia de la
unidad objeto de la misma.
e)Si se encontrare confeccionada la planilla anexa PHB, la certificación deberá
efectuarse en el espacio destinado a la unidad funcional o complementaria que se solicite.
f)Firma y sello del certificador responsable.
II- REGISTRACIÓN
COMUNICACIÓN DE PLANO

ARTÍCULO 8°. Los Departamentos de Registraciones y Publicidad, consignarán la existencia
del plano de Propiedad Horizontal, ya sea en el folio real, rubro descripción del inmueble o al
margen del dominio en inmuebles no matriculados. A tal efecto, se colocará nota que
exprese “P.H. característica…. Fecha de aprobación… y cantidad de unidades funcionales y
complementarias que surjan del mismo… Número y fecha de presentación”. El documento
portante de la solicitud de comunicación de plano, deberá remitirse al Departamento de
Seguridad Documental a los fines de su microfilmación.
ARTÍCULO 9°: Los Departamentos de Registraciones y Publicidad deberán publicitar la
suspensión, modificación o alteración de tales planos, efectuadas con anterioridad a la
registración del Reglamento de Copropiedad y Administración con breves notas que reflejen
tal situación, en la forma que establece el artículo anterior.
ARTÍCULO 10: Los datos referidos en los artículos 8° y 9°, serán aportados por la Agencia de
Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) mediante debida comunicación o será
ingresado por el usuario a través del Departamento Recepción y Prioridades. En ambos
casos, se dejará constancia en la respectiva inscripción de dominio.
AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 11. A efectos de registrar las escrituras de afectación al régimen de Propiedad
Horizontal, deberá acompañarse la siguiente documentación:
a)Testimonio del Reglamento de Copropiedad y Administración (en original y
dos copias simples del mismo).
b)Carátula rogatoria y minutas de estilo (tres copias).
c)Pago de la Tasa por Servicios Registrales de acuerdo a la Ley N° 10295 y
modificatorias.
d)Plano de Propiedad Horizontal original o copia certificada, aprobado por la
Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), el cual será devuelto con la
documentación inscripta.
e)Planilla PHB confeccionada por el escribano autorizante, en la cual conste:
designación catastral del bien; característica del plano de Propiedad Horizontal; designación
de las unidades funcionales y complementarias que surgen del plano consignando el/los
polígonos que las componen; superficie de cada polígono; superficie total de la unidad
funcional o complementaria; estado constructivo del edificio y transcripción de las notas
correspondientes del plano de Propiedad Horizontal.
f)Si el inmueble se encontrare registrado en la técnica de folio personal
cronológico, deberá acompañarse matrícula A, trasladando al rubro titularidad el acto jurídico
dispositivo antecedente en concordancia con las normas generales aplicables a la
matriculación. Deberá consignarse también el deslinde del inmueble en el rubro
correspondiente y la nota de registración del plano de Propiedad Horizontal y todas sus
modificaciones.
g)En el caso que el edificio se asiente en más de un lote, no habiendo sido
mensurados y unificados por un plano a tal efecto, se deberá acompañar matrícula A, en la
cual deberán designarse los inmuebles, deslindándose los mismos en forma individual y
sucesiva, trasladando a la mencionada, las respectivas situaciones jurídicas, negocios
causales antecedentes y los datos referentes a la individualización del plano y su aprobación.
h)Con relación a la presentación del certificado catastral por el/los inmuebles
de origen afectados al régimen, su exigencia será determinada conforme la normativa
vigente de la Dependencia respectiva de la Agencia de Recaudación de la Provincia de
Buenos Aires (ARBA).
ARTÍCULO 12. No será motivo de observación la discordancia que resulte en la titularidad
que mencione el plano de Propiedad Horizontal con las constancias registrales.
ARTÍCULO 13. La sola comunicación del plano de Propiedad Horizontal, sin la afectación al
régimen, no impedirá la registración de actos de disposición o gravamen conforme al
régimen de bien común.
ARTÍCULO 14. Para el supuesto que el inmueble se encuentre gravado con derecho real de
hipoteca, al momento de su afectación al régimen de Propiedad Horizontal, se entenderá que
dicho gravamen afecta a todas las unidades funcionales, exceptuándose las situaciones
previstas en los artículos 3112 y 3188 del Código Civil, si se rogare su liberación.
ARTÍCULO 15. Las minutas rogatorias deberán contener:
a)Datos personales de la totalidad de los titulares de dominio.
b)La designación del bien de acuerdo a su antecedente, ya sea título o plano y
su deslinde.
c)Unidades de propiedad exclusiva: designación en número y/o letra,
polígonos que la componen con sus superficies, superficies totales de cada unidad,
proporción que corresponde a cada unidad con relación al valor del inmueble total, destino y
estado constructivo.
d)No será obligatoria la mención de las superficies cubiertas, semicubiertas,
descubiertas o de balcones consignadas en el plano de Propiedad Horizontal.
e)Cosas de uso común: su enumeración o en su defecto, se deberá consignar
expresamente que se dio cumplimiento al artículo 2° de la Ley N° 13512.
f)Nomenclatura catastral del bien afectado, característica del plano de
Propiedad Horizontal y fecha de aprobación del mismo.
g)Designación y aceptación del Administrador.
h)Notas del plano de Propiedad Horizontal.
i)Cláusulas especiales, si las hubiere.
ARTÍCULO 16. Si del plano de Propiedad Horizontal surgiere una oscilación de hasta el 5% de
la superficie del título, dicha circunstancia no modificará la designación y/o individualización
del inmueble, debiéndose consignar en los asientos respectivos rubro “descripción del
inmueble” ambas superficies (según antecedente y mensura de Propiedad Horizontal) con
cita del artículo 11 de la Ley N° 9533.
ASENTIMIENTO CONYUGAL

ARTÍCULO 17. En los documentos en que los otorgantes afecten el bien al régimen de
Propiedad Horizontal, no será causal de observación la falta del asentimiento conyugal
previsto en el artículo 1277 del Código Civil. El mismo será exigible en los supuestos de
disposición o gravamen de las unidades funcionales y/o complementarias y en la
modificación de Reglamento de Copropiedad y Administración. No se requerirá el
asentimiento conyugal en las excepciones contempladas por el artículo 6°, en lo atinente a
las certificaciones de inhibiciones.
TRACTO ABREVIADO

ARTÍCULO 18. Considéranse comprendidos en las disposiciones del artículo 16 de la Ley N°
17801, los documentos en que los herederos otorguen Reglamento de Copropiedad y
Administración, respecto de bienes registrados a nombre del causante. Tales documentos se
inscribirán aplicándoseles el procedimiento habitual del tracto abreviado.
ARTÍCULO 19. El documento portante de la afectación a Reglamento de Copropiedad y
Administración por tracto abreviado, será título suficiente para inscribir la declaratoria de
herederos y modificar de esa forma la titularidad del bien. En tal caso, deberá rogarse dicha
registración exclusivamente en minutas por separado.
ARTÍCULO 20. La registración de la afectación a Reglamento de Copropiedad y
Administración, se efectuará a continuación de la descripción del inmueble consignando:
escritura y fecha de la misma, escribano autorizante, registro y partido, número y fecha de
presentación.
ADJUDICACIÓN Y TRANSFERENCIA

ARTÍCULO 21. En el supuesto que, simultáneamente con la afectación al régimen de
Propiedad Horizontal, se dispongan o enajenen unidades, deberá acompañarse por cada una,
minuta rogatoria de estilo con dos copias. Asimismo, se adjuntará al efecto, certificado
catastral expedido por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) por
cada unidad funcional que se disponga junto con matrícula PHA.
UNIDADES A CONSTRUIR Y EN CONSTRUCCIÓN

ARTÍCULO 22. No será causal de observación el titulo portante de transmisión, constitución o
modificación de derechos reales sobre una unidad funcional a construir o en construcción,
siempre que conste registrada la resolución que diera por cumplidos los recaudos
establecidos en el artículo 6° del Decreto N° 2489/1963, dictada oportunamente por la
Dependencia que corresponda a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires
(ARBA). Dicho acto administrativo deberá microfilmarse por Departamento Archivo de
Seguridad Documental.
ARTÍCULO 23. No será causal de observación para la toma de razón de la comunicación del
artículo 6° del Decreto N° 2489/1963, la falta de inscripción de la escritura de Reglamento
de Copropiedad y Administración.
SUSPENSIÓN DEL PLANO

ARTÍCULO 24. En la nota por la cual se solicite el retiro de tela del plano de Propiedad
Horizontal para una modificación de Reglamento, de acuerdo al procedimiento previsto por la
Disposición conjunta N° 19/2002 de la D.P.R.P. y N° 7485/2002 de la D.P.C.T., se verificará
la concordancia entre el/los titular/es de dominio citado/s en la misma y los que surjan de
las constancias registrales, debiendo abonar al efecto las Tasas previstas en la Ley N° 10295
y sus modificatorias para la expedición de los informes de dominio, respecto de las unidades
que no resultan objeto de variación. La constancia de suspensión del plano se efectuará
únicamente en las unidades afectadas por la modificación, debiendo abonarse la Tasa
correspondiente al trámite de registración por cada una de ellas.
ARTÍCULO 25. En el supuesto en que la unidad involucrada en un negocio jurídico se
encontrara con nota de suspensión de plano, conforme al procedimiento previsto por la
D.T.R. N° 19/2002 (3/2/2003), la misma no podrá ser objeto de ningún acto de disposición
hasta tanto se modifique el Reglamento de Copropiedad y Administración o se registre la
escritura de obra nueva (artículo 7°, Decreto N° 2489/1963), previa anotación de la
ratificación del plano.
ARTÍCULO 26. Será exceptuada la previa registración de la modificación de Reglamento de
Copropiedad y Administración, sólo en el caso en que la suspensión del plano sea anterior a
la vigencia de la D.T.R. N° 19/2002 (3/2/2003) y en la instrumentación del acto dispositivo
constare la manifestación expresa del/los comparecientes de que conocen la causa que dio
origen a la suspensión y que la misma no afecta a la unidad objeto del negocio.
MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 27. A los fines de registrar las escrituras de modificación de Reglamento de
Copropiedad y Administración, se deberá acompañar plano de Propiedad Horizontal ratificado
junto con los respectivos certificados de catastro, expedidos por la Dependencia que
corresponda a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), con
respecto a las unidades que son objeto de la misma.
ARTÍCULO 28. En la calificación de las escrituras de modificación de Reglamento de
Copropiedad y Administración, en cuanto a las mayorías necesarias, se limitará a las que
establece la ley, el Reglamento y conforme a la naturaleza de las cláusulas en cuestión, no
pudiendo ser en estos supuestos inferior al tope legal (dos tercios, artículo 9° de la Ley N°
13512). No se tomará razón de documentos que modifiquen el Reglamento de Copropiedad y
Administración, en lo referente a aspectos constitutivos de la Propiedad Horizontal, cuando
los mismos no fueren otorgados por todos los integrantes del Consorcio.
ARTÍCULO 29. En todo documento de modificación de Reglamento de Copropiedad y
Administración, que afecte directamente unidades funcionales y/o complementarias gravadas
con derecho real de hipoteca, se deberá consignar el consentimiento del acreedor hipotecario
respectivo.
ARTÍCULO 30. Si la modificación afectare unidades en las cuales se encuentren anotadas
medidas cautelares, será requisito indispensable la autorización expresa del Juzgado
oficiante que ordenó la medida para su traslado a la/las que resulten de la nueva
configuración.
CALIFICACIÓN DEL ESTADO CONSTRUCTIVO

ARTÍCULO 31. Cuando la unidad estuviera registrada como “a construir” o ”en construcción”
y del certificado catastral o estado parcelario, surgiere una variación del estado constructivo,
será requisito previo para proceder a su cambio y toma de razón definitiva del documento, la
registración de la escritura de modificación de Reglamento de Copropiedad y Administración
o la escritura de obra nueva.
ESCRITURA DE MODIFICACIÓN DE ESTADO CONSTRUCTIVO

ARTÍCULO 32. Para el caso de unidades funcionales pertenecientes a emprendimientos
urbanísticos denominados clubes de campo y barrios cerrados, conforme lo dispuesto en los
artículos 6 bis y 6 ter del Decreto N° 2489/1963 (incorporados por el Decreto N° 947/2004),
se procederá a tomar razón de los documentos de modificación del estado constructivo que
se instrumenten, en escritura autónoma o en oportunidad de autorizarse otro acto de
transmisión, constitución, modificación o extinción de derechos reales de la/s unidad/es
funcional/es, que haya/n variado.
La escritura de referencia deberá contener la transcripción del estado
constructivo consignado en la cédula catastral del estado parcelario, el que deberá
acompañarse con la presentación del documento. A esos fines, no será necesario modificar el
plano de Propiedad Horizontal, ni suspenderse el mismo.
El asiento registral se practicará a continuación de la descripción de la unidad,
quedando consignado expresamente el nuevo estado constructivo, escritura, escribano,
número de entrada y fecha y superficie total actual.
La registración generará la apertura de la matrícula PHA de la unidad que
todavía constare en planilla PHB.
La comunicación de suspensión del plano de Propiedad Horizontal, no
obstaculizará la registración de la escritura de modificación de estado constructivo,
permaneciendo dicha restricción vigente hasta la correspondiente ratificación del plano y
modificación del régimen.
ESCRITURA DE OBRA NUEVA

ARTÍCULO 33. Para el supuesto normado por el artículo 7° del Decreto N° 2489/1963, el
titular de la unidad deberá solicitar el retiro de tela del plano de Propiedad Horizontal a los
efectos de dar por construida dicha unidad, siempre que no exista alteración de los
porcentuales y sin que para ello se requiera la presentación de la totalidad de los titulares de
dominio de las restantes unidades funcionales y/o complementarias que componen el
edificio.
En forma previa a la inscripción de la escritura de obra nueva se calificará la
ratificación del plano de Propiedad Horizontal. Si al ratificar el plano, las medidas lineales y/o
de superficie de las unidades de dominio exclusivo, difieren de las tolerancias en vigencia,
deberá procederse a modificar el Reglamento de Copropiedad y Administración y las
escrituras de adjudicación correspondientes.
III- SUPUESTOS ESPECIALES
DESAFECTACIÓN DEL RÉGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD

ARTÍCULO 34. En caso de encontrarse afectado el bien a Prehorizontalidad, Ley N° 19724, y
se rogare el acogimiento a la Ley N° 13512, deberá previamente solicitarse la desafectación
del anterior régimen, pudiendo realizarse en forma simultánea en la escritura respectiva.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS

ARTÍCULO 35. El Consorcio de Propietarios del régimen de Propiedad Horizontal, en su
calidad de sujeto de derecho con personalidad restringida para los fines de su constitución,
es susceptible de ser titular dominial de inmuebles enajenados a su favor, siempre que lo sea
en cumplimiento, uso y defensa de intereses comunes, siendo los mismos calificados por el
Notario Autorizante del acto y/o el Juez, dejándose debida constancia de ello en los
respectivos documentos ingresados para su registración.
MEDIDAS CAUTELARES

ARTÍCULO 36. Cuando se registren medidas cautelares sobre unidades funcionales y/o
complementarias “a construir” o “en construcción”, deberá anoticiarse al Juzgado oficiante el
estado constructivo de las mismas en la respectiva nota de inscripción (artículo 28, Ley N°
17801).
DERECHO A SOBREELEVAR

ARTÍCULO 37. Será objeto de registración y dentro del rubro destinado a la descripción del
inmueble, la sola mención de la reserva al derecho a sobreelevar, la que puede resultar del
Reglamento de Copropiedad y Administración o de escritura pública posterior otorgada por
unanimidad de los consorcistas.
ARTÍCULO 38. Las relaciones jurídicas derivadas del comercio del derecho a sobreelevar, no
serán objeto de inscripción hasta la configuración jurídica definitiva de la cosa inmueble, de
acuerdo a la modificación del Reglamento correspondiente y previo cumplimiento del artículo
6°, Decreto N° 2489/1963.
BIEN DE FAMILIA

ARTÍCULO 39. El titular dominial de una unidad funcional podrá afectar la misma a Bien de
Familia en forma conjunta con la unidad complementaria o la parte indivisa de su propiedad.
EXPEDICIÓN DE SEGUNDOS Y ULTERIORES TESTIMONIOS

ARTÍCULO 40. En caso de solicitar la registración de segundos y ulteriores testimonios de
escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración, los titulares de las unidades
funcionales y/o complementarias, deberán limitar la rogación a su unidad pertinente. A esos
fines, se practicará el asiento en el rubro correspondiente a “descripción del inmueble”. Si la
unidad estuviere aún en la matrícula de origen, la registración se practicará en la misma; si
se hubiere generado la apertura de matrículas PHA, se relacionarán en éstas la inscripción de
Reglamento junto con la toma de razón del segundo o ulterior testimonio.
IV- DESAFECTACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 41. Toda vez que se ruegue la toma de razón de desafectación al régimen de
Propiedad Horizontal (Ley N° 13512) se deberá calificar:
a)La comparecencia por sí o por representación al acto escriturario, de todos
los titulares de dominio de cada una de las unidades funcionales y complementarias,
cualquiera sea su estado constructivo.
b)La manifestación expresa de los consorcistas de dejar sin efecto el régimen
de sometimiento a dicha ley.
c)La inexistencia de gravámenes que pesen sobre cada una de las unidades.
En caso de surgir vigentes medidas cautelares, será requisito indispensable la autorización
judicial expresa para su correspondiente traslado al bien común. En el de la hipoteca, se
procederá de la misma manera, siempre y cuando el acreedor hipotecario otorgue su
consentimiento.
d)Presentación de una única minuta de estilo, en la cual se consignará cada
una de las partidas inmobiliarias aún vigentes (las de cada una de las unidades).
e)Presentación de matrícula Ley N° 9590 conteniendo:
1.Deslinde completo del bien, conforme título o plano anterior al Reglamento
de Copropiedad y Administración (bien común).
2.En rubro titularidad se consignará a todos los titulares dominiales de las
unidades funcionales y complementarias con su proporción correspondiente.
3.Nota de existencia de plano de Propiedad Horizontal.
f)No se requerirá certificado expedido por la Agencia de Recaudación de la
Provincia de Buenos Aires (ARBA), ni se calificará que el plano de Propiedad Horizontal que
dio origen al régimen se encuentre plenamente vigente, suspendido o trabado para alguna
modificación.
ARTÍCULO 42. En una ulterior instancia, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos
Aires (ARBA), procederá a la anulación del plano por medio de una Resolución que dictará a
solicitud del/los titulares, la cual será anoticiada a esta Dirección indicando la partida
inmobiliaria que se le asigne al inmueble.
INSCRIPCIÓN PROVISIONAL

ARTÍCULO 43. El incumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores, será motivo de
observación del documento en los términos del artículo 9° inciso b) de la Ley N° 17801,
según corresponda.
ARTÍCULO 44. Ratificar en todas sus partes el procedimiento establecido en la D.T.R. N°
19/2002, Disposición conjunta con la entonces Dirección Provincial de Catastro Territorial,
referido a la modificación de los planos de subdivisión por el régimen de la Ley N° 13512.
ARTÍCULO 45. Derogar todas las normas vigentes que sean incompatibles con la presente
Disposición.
ARTÍCULO 46. Derogar las Disposiciones Técnico Registrales Nos: 50/50; 90/50; 142/55;
141/59; 183/59; 73/60; 86/60; 286/65; 5/74; 12/74; 11/76; 11/77; 1/79; 3/79; 10/79;
14/79; 15/79; 3/82; 4/84; 8/92; 13/92; 11/93; 32/93; 14/00; 20/02, 7/87 y Ordenes de
Servicios Nos: 12/64; 11/81; 22/84; 16/88 y 22/97.
ARTICULO 47. Registrar como Disposición Técnico Registral. Comunicar a las Direcciones
Técnica y de Servicios Registrales, como así también a todas las Subdirecciones,
Departamentos y Delegaciones Regionales de este Organismo. Poner en conocimiento de los
Colegios de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y de los restantes Colegios de
Profesionales interesados. Publicar en el Boletín Oficial y en el Sistema de información
Normativa de la Provincia de Buenos Aires (S.I.N.B.A.). Cumplido, archivar.

Dada:15/09/10
Publicada: en el B.O.P.B.A el 29/09/10